Vraag en antwoord huuraanpassing

De huren stijgen in 2023 met 2,6%. Dit is de gemiddelde loonstijging (volgens de CAO’s) min 0,5%.

Als de prijzen van veel producten en diensten stijgen, spreken we van inflatie. Die inflatie wordt uitgedrukt in een percentage. De inflatie is de laatste jaren zo snel gestegen, dat dit een stijging zou betekenen van 10% of meer. Aedes, de Woonbond en het Ministerie hebben daarom afgesproken, dat de huren niet meer stijgen dan de gemiddelde lonen.

De nieuwe huur gaat in per 1 juli 2023. Eind april ontvangt u van woCom een brief met uitleg.

Ja, dat kan. Als u in aanmerking komt, ontvangt u automatisch eind mei een brief. In deze brief staat dan de huur die u, inclusief de verlaging, per 1 juli gaat betalen.
Ontvangt u in mei geen brief en denkt u wel in aanmerking te komen? Dan kunt u dit nalezen in de brief van de huurverhoging en op onze website.

• De huurverhoging is hoger dan de maximale huurverhoging. Dit is in 2023 3,1%.
• Door de huurverhoging wordt de huur hoger dan de maximale huur. Dit is de maximale huur volgens het puntensysteem.
• In het voorstel voor huurverhoging staan fouten. Bijvoorbeeld een verkeerde prijs van de huur. Of een verkeerde datum waarop de nieuwe huur start.
• De huurverhoging volgt te snel op de vorige. WoCom mag de huur niet onbeperkt verhogen. Alleen 1 keer in de 12 maanden. Dat is de regel. Meestal valt de huurverhoging op 1 juli.
• Het gezinsinkomen in het vorige jaar was lager dan de inkomensgrens uit het huurverhogingsvoorstel.
• Bij een (hogere) huurverhoging vanwege een hoger inkomen en de huurder is chronisch ziek of heeft een handicap. WoCom kent geen inkomensafhankelijke huurverhoging.
• Huurder heeft geen voorstel voor huurverhoging gekregen. Of de verhuurder heeft het te laat verstuurd. De aankondiging moet u minimaal 2 maanden voor de huuraanpassing ontvangen. Is dat niet het geval? En maakt u daarom bezwaar? Dan verschuift de huurverhoging naar een later tijdstip.
• De verhuurder gebruikt een woningrenovatie voor een huurverhoging. Maar huurder heeft hier geen toestemming voor gegeven.
• De Huurcommissie heeft de huur tijdelijk verlaagd om onderhoudsgebreken aan uw woning. U heeft van de Huurcommissie hierover een bevestiging ontvangen en de verhuurder heeft deze nog niet aangepakt.
• Er loopt een procedure over onderhoudsgebreken bij de Huurcommissie.
• Huurder betaalt een all-in huur. De kale huur (huur zonder andere kosten) is dan niet bekend. Uitrekenen of de huurverhoging klopt, is nu niet mogelijk.

U maakt bezwaar bij woCom met een bezwaarschrift. U schrijft hiervoor een brief, waarin u zet dat u bezwaar maakt en waarom. Deze brief stuurt u naar woCom, Postbus 36, 5710 AA Someren. U ontvangt binnen 2 weken bericht van woCom.

Dan gaat de verhoging van uw huur niet door of krijgt u vanaf 1 juli minder huurverhoging.

En u vindt dat niet terecht? Dan moet woCom aan de onafhankelijke Huurcommissie vragen om de huuraanpassing te beoordelen. Meer informatie over de Huurcommissie leest u op de website www.huurcommissie.nl.

Bij een vraag aan de Huurcommissie om uw bezwaarschrift onafhankelijk te beoordelen, betalen zowel de huurder als woCom kosten. De huurder betaalt €25 en de woningcorporatie €300. Krijgt u gelijk van de Huurcommissie? Dan krijgt u dit bedrag terug.

WoCom geeft u eerst de mogelijkheid toch nog te betalen. Betaalt u de verhoging dan nog steeds niet? Dan schakelt woCom de Huurcommissie in, omdat dit dan wordt gezien als een bezwaar van de huurder. Het proces verloopt daarna zoals hierboven gemeld.
Heeft u geen bezwaar gemaakt bij woCom, maar weigert u de huuraanpassing te betalen? Dan stuurt woCom u binnen 3 maanden een aangetekende brief. Dit is de herinneringsbrief. Bent u het daarna nog steeds niet eens met de huurverhoging? Dan kunt u, maar ook woCom, de Huurcommissie inschakelen.

Ja, zowel de huurder als verhuurder (woCom) moeten zich houden aan deze uitspraak.

In 2023 verlaagt woCom de huur van een aantal sociale huurwoningen. We verlagen de huurprijs als een huurder een hoge huurprijs betaalt ten opzichte van het huishoudinkomen. Dit heeft de overheid besloten in de Wet éénmalige Huurverlaging.

De overheid wil dat mensen betaalbaar wonen. Ook woCom wil dat. Met de éénmalige huurverlaging 2023 zorgen wij ervoor dat woningen ook voor huurders met een lager inkomen betaalbaar zijn.

Dat ziet u in het volgende overzicht.
U krijgt de eenmalige huurverlaging in de volgende situatie:
– U woont op 1 maart 2023 in uw huurwoning.
– Uw huur is op 1 juli 2023 hoger dan € 575,03 per maand.
– U woont alleen en uw jaarinkomen is lager dan € 23.250 per jaar (of € 24.600 als u AOW krijgt).
– U woont met 2 of meer personen en uw gezamenlijk jaarinkomen is lager dan € 30.270 per jaar (of € 32.730 als u AOW krijgt).
Let op! Het gaat om het bruto jaarinkomen.

U hoeft zelf niets te doen. Komt u in aanmerking? Dan krijgt u tussen 15 mei en 31 mei 2023 een voorstel voor huurverlaging van woCom.

Hoe weet woCom of u voor huurverlaging in aanmerking komt? WoCom ontvangt van de Belastingdienst gegevens over uw inkomen over 2022 en de grootte van uw huishouden. In verband met de AVG (privacywet) krijgen wij niet het bedrag van uw jaarinkomen. Wij ontvangen een code. Aan deze code van de Belastingdienst kunnen we zien of u in aanmerking komt voor de huurverlaging.

Het bruto jaarinkomen van uw thuiswonende kinderen vanaf 27 jaar telt wél mee voor het gezamenlijk jaarinkomen.

Het kan zijn dat uw huishoudinkomen sinds 2022 is veranderd en onder de genoemde grenzen ligt. Ontvangt u tussen 15 mei en 31 mei 2023 geen bericht van ons? Dan kunt u zelf een aanvraag tot huurverlaging indienen.
U ontvangt hierover informatie in de brief over de jaarlijkse huurverhoging. Deze brief ontvangt u eind april 2023.

Als u recht heeft op de éénmalige huurverlaging gaat deze in op 1 juli 2023.

Vragen over uw huurtoeslag kunt u stellen aan de Belastingdienst. Geef de Belastingdienst tijdig door als uw huur verandert. Zo voorkomt u dat u een te hoog of te laag bedrag ontvangt.

Als u via een automatische incasso betaalt, hoeft u niets te doen. Het nieuwe huurbedrag wordt automatisch aangepast. Betaalt u de huur met een periodieke overboeking? Vergeet dan niet om de nieuwe huurprijs door te geven aan uw bank.

Deze regeling is al een aantal jaren geldig.

Nee. Aedes en de Woonbond hebben hier afspraken over gemaakt. Deze afspraken zijn ontstaan uit het Sociaal Huurakkoord.

Zij noemen dit ‘Specifiek maatwerk’. Wij noemen dit bij de vragen hieronder: huurverlaging.

Huurverlaging betekent dat de huurprijs op zo’n manier wordt verlaagd dat de rekenhuur een euro onder de liberalisatiegrens komt te liggen. De liberalisatiegrens 2023 is € 808,06. Bij de berekening van de huurtoeslag wordt rekening gehouden met de rekenhuur. Dat is de kale huur plus een deel van de servicekosten.

Er is afgesproken dat per gemeente de mogelijkheid blijft bestaan met huurdersorganisaties om andere regelingen af te spreken. WoCom heeft lokaal geen andere afspraken gemaakt. Wij volgen dus de afspraken tussen Aedes en de Woonbond.

Of een huishouden recht heeft op huurverlaging hangt af van:

• het aantal personen in het huishouden;
• het inkomen;
• en de (kale) huurprijs van de woning waarin zij woont.

Is het inkomen in verhouding laag ten opzichte van de huurprijs? Dan kan een huishouden in aanmerking komen voor huurverlaging.

Bij de berekening van het huishoudinkomen gaan we uit van het geregistreerde inkomen dat de Belastingdienst gebruikt. Op de aanslag van de Belastingdienst heet dit het verzamelinkomen.

Nee. De huurverlaging geldt alleen voor huurders die in een zelfstandige, sociale huurwoning wonen met een gereguleerd contract. Dit zijn zogenaamde DAEB-woningen. Alleen DAEB-woningen komen dus in aanmerking. In verreweg de meeste gevallen zijn dat de woningen met een kale huurprijs onder € 808,06 per maand.
Niet-DAEB woningen zijn de duurdere huurwoningen. Die komen niet in aanmerking voor huurverlaging. WoCom heeft circa 50 van deze huurwoningen.

Een huishouden kan een aanvraag doen voor huurverlaging als:

• er sprake is van een forse inkomensdaling;
• de huur boven de huurgrens (€ 808,06) is;
• u normaalgesproken huurtoeslag zou ontvangen.

De rekenhuur is gelijk aan de zogenaamde kale huurprijs plus het subsidiabele deel van de servicekosten. Subsidiabele servicekosten zijn servicekosten die u mag meetellen in de berekening van de huurtoeslag. Voor deze kosten geldt vaak een maximumbedrag van € 12,00 per soort servicekosten.
Het gaat om 1 of meer van de volgende servicekosten:

• schoonmaakkosten voor gemeenschappelijke ruimten;
• energiekosten voor gemeenschappelijke ruimten;
• huismeesterkosten en kosten voor dienst- en recreatieruimten.Dit is de huur die geldt voor de huurtoeslag.

De lagere huur loopt oneindig door. De oude/hogere huurprijs wordt dus niet ingehaald als een huurder weer een hoger inkomen heeft. U krijgt vanaf volgend jaar wel weer de gebruikelijke jaarlijkse huurverhogingen per 1 juli.

U kunt dit alleen schriftelijk doen. We hebben hier een aanvraagformulier voor. Dit staat op de website (klik hier).

Bij de aanvraag moeten documenten worden meegestuurd waaruit blijkt:

1. Welke personen op het adres zijn ingeschreven (via uittreksel uit de Basisregistratie Personen (BRP));
2. Welk bruto jaarinkomen de bewoners hebben die ouder zijn dan 18 jaar en op het adres wonen (Formulier inkomensverklaring via de Belastingdienst en laatste salarisstroken of uitkeringsgegevens)
3. Extra gegevens die belangrijk zijn. Zoals bijvoorbeeld gegevens over ontslag enzovoort.

WoCom stuurt u een ontvangstbevestiging. Wij geven binnen 2 weken in een brief aan of u huurverlaging krijgt en wat dit betekent voor de te betalen huurprijs. Daarbij geldt wel de voorwaarde dat bij de aanvraag de aanvullende gegevens beschikbaar zijn. Is dat niet zo? Dan gaat de termijn van 2 weken in na ontvangst van de laatste benodigde gegevens.

Bij toekenning wordt de huurprijs verlaagd op de 1e van de maand waarop we het verzoek van u hebben ontvangen.